Bulan April 2025 saham EMDE mengalami penurunan yang cukup dalam sampai ke harga Rp81. Di harga ini PBV EMDE hanya 0,14. Lima bulan sebelumnya harga saham EMDE ada di titik Rp204. Ada penurunan sebanyak 60%.
Selama 4 bulan berikutnya dari April 2025 sampai Juli 2025 harga saham EMDE bergerak sideway di rentang Rp81 – Rp109.
Penurunan harga saham yang signifikan, tingkat PBV yang rendah, serta belum pulihnya harga saham kembali ke level Rp200 membuat saya tertarik. Apakah EMDE bisa jadi peluang investasi yang bagus.
Saya mencoba melakukan riset fundamental sederhana terhadap EMDE. Hasilnya dituangkan dalam tulisan ini.
Sebagai catatan, bahan utama riset berasal dari Laporan Tahunan EMDE tahun 2024 dan Laporan Keuangan EMDE tahun 2020 – 2025. Data terkini yang ditampilkan di tulisan ini bersumber dari Laporan Keuangan EMDE tahun 2025 kuartal 2.
Awal Berdiri & IPO
Perusahaan berdiri tanggal 10 September 1976. Sejak awal didirikan bernama Megapolitan Developments.
Setelah 35 tahun menjadi perusahaan tertutup, perusahaan melakukan IPO di pasar modal pada bulan Januari 2011 dengan kode EMDE. IPO dilaksanakan dengan harga Rp250 per lembar saham.
Pemilik Perusahaan
Perusahaan didirikan oleh pasangan suami istri, Sudjono Barak Rimba & Lora Melani Rowas Barak Rimba. Mereka memiliki 3 anak :
1. Jennifer Barak Rimba
2. Barbara Angela Barak Rimba
3. Alexander Barak Rimba
Sudjono Barak Rimba meninggal November 2020. Saat ini perusahaan dikelola oleh 3 orang perempuan anggota keluarga Barak Rimba :
– Lora Melani Rowas Barak Rimba sebagai direktur senior
– Barbara Angela Barak Rimba sebagai komisaris utama
– Jennifer Barak Rimba sebagai komisaris
Saat ini pemegang saham EMDE terdiri dari :
1. PT Cosmopolitan Persada Developments (66,78%)
2. DBS Bank LTD SG – PB CLIENTS (6,90%)
3. Lora Melani Rowas Barak Rimba (3,93%)
4. Masyarakat (21,52%)
5. Saham Treasury (0,88%)
PT Cosmopolitan Persada Developments dikuasai oleh keluarga Barak Rimba dengan komposisi sebagai berikut :
1. Barbara Angela Barak Rimba (74%)
2. Sudjono Barak Rimba (10%)
3. Lora Melani Rowas Barak Rimba (10%)
4. Jennifer Barak Rimba (4%)
Jika dihitung, Barbara Angela Barak Rimba memiliki porsi saham terbesar di EMDE melalui kepemilikan tidak langsung via PT Cosmopolitan Persada Developments dengan proporsi sebanyak 49,6%. Wajar jika ia menjadi komisaris utama.
Pemilik akun DBS Bank LTD SG – PB CLIENTS sampai saat ini belum diketahui.
Saham treasury adalah saham hasil buyback perusahaan yang dilakukan tanggal 2 Mei – 5 Mei 2025.
Bidang Usaha
EMDE bergerak dalam industri properti dengan target pasar kelas menengah ke atas. Perusahaan mengolah lahan di 3 kawasan utama : Cinere, Sentul, dan Karawang.
Sejak berdiri, EMDE sudah berhasil membangun :
– 3 mega blok
– 12 proyek komersial
– 18 proyek residensial
– 6 proyek apartemen
Aset yang Dimiliki
Secara garis besar, aset EMDE dapat dibagi menjadi 4 :
1. Aset 3 mal senilai 1,5 trilyun
2. Lahan kosong di 7 lokasi senilai 359 milyar
3. Aset tanah dan bangunan di 13 proyek yang sedang berjalan senilai 1,38 trilyun
4. Kas dan setara kas senilai 140 milyar
Tiga mal yang dimiliki EMDE terdiri dari Cinere Bellevue Mal, Mal Cinere, dan Vivo Mall Sentul. Tiga-tiganya masih beroperasional dan mendatangkan penghasilan berulang dari pendapatan sewa.
Lahan kosong yang belum dikembangkan berada di 7 wilayah : Limo, Cinere, Tangerang, Karawang, Pasirlaja, Cimandala, dan Cijujung. Perlu dicatat bahwa sebagian lahan kosong ini masih menjadi objek sengketa di pengadilan antara Megapolitan Developments dan beberapa pihak.
Aset tanah dan bangunan di 13 proyek terdiri dari :
– Puri Cinere
– Graha Cinere
– Griya Cinere II
– Bukit Griya Cinere
– Cinere Park View
– Cinere One Commercial
– Cinere Terrace Commercial
– Cinere Bellevue Suites
– Vivo Sentul
– Tatya Asri di Sentul
– Proyek di Cijujung
– Proyek di Pasirlaja
– Apartemen The Habitat di Karawang
Berbagai proyek diatas ada yang masih berupa pengembangan tanah, ada yang dalam tahap pembangunan konstruksi, dan ada yang sudah berupa bangunan siap dijual.
Dari 4 kategori aset tersebut, total nilai aset yang dimiliki EMDE sejumlah 3,46 trilyun rupiah.
Sengketa Kepemilikan Tanah
Megapolitan Developments memiliki lahan yang belum digarap di 7 wilayah. Seluruh lahan ini bernilai 359 milyar, dengan rincian nilai tanah per wilayah sebagai berikut :
1. Limo : 164 milyar
2. Cinere : 105 milyar
3. Tangerang : 28 milyar
4. Karawang : 18 milyar
5. Pasirlaja : 18 milyar
6. Cimandala : 14 milyar
7. Cijujung : 9 milyar
Lahan diatas sebagian menjadi objek sengketa di pengadilan. Ada yang masih dalam proses persidangan, ada yang sudah tahap peninjauan kembali. Sayangnya di laporan keuangan tidak disebutkan nilai tanah yang menjadi objek sengketa. Ketiadaan info ini membuat saya kesulitan menilai resiko kehilangan sebagian ekuitas karena sengketa hukum.
Jika dihadapkan dalam situasi seperti ini, saya biasanya akan mengambil skenario terburuk. Lebih baik nilai aset lahan kosong kita hilangkan sepenuhnya dari ekuitas total. Jika pembaca juga mengambil langkah ini, maka nilai ekuitas EMDE seluruhnya akan berkurang 10,6%. Dari 3,46 trilyun rupiah menjadi 3,1 trilyun rupiah.
Hutang
Hutang yang dimiliki oleh perusahaan didominasi oleh 2 jenis hutang :
1. Uang muka pelanggan sebesar 434 milyar rupiah
2. Hutang kepada Gold Triumph Venture, Inc sebesar 433 milyar rupiah
Hutang berupa uang muka pelanggan timbul karena pesanan terhadap berbagai produk dari proyek yang sedang berlangsung. Hutang ini dapat diabaikan karena akan hilang jika unit pesanan sudah diserahterimakan kepada pelanggan. Yang perlu kita pastikan adalah pengerjaan 13 proyek tetap berjalan, tidak ada yang terhambat karena masalah pendanaan.
Hutang kepada Gold Triumph Venture, Inc merupakan pelimpahan hutang perusahaan kepada 2 bank, BTN dan BNI. Hutang ini adalah satu-satunya hutang yang perlu diwaspadai. Apakah perusahaan memiliki kesanggupan membayar. Kabar baiknya, hutang ke Gold Triumph Venture, Inc akan jatuh tempo pada tahun 2034. Jadi jangka waktunya masih lama.
Secara umum, dapat disimpulkan bahwa resiko gagal bayar hutang untuk saat ini terbilang minim.
Beli Saham EMDE = Beli 3 Mall
Melihat komposisi aset dan hutang diatas, saya menganggap membeli saham EMDE sama saja membeli 3 mal senilai 1,5 trilyun : Cinere Bellevue Mal, Mal Cinere, dan Vivo Mall Sentul.
Aset EMDE yang lain seperti kas, setara kas, dan tanah bangunan di 13 proyek anggap saja dipakai untuk melunasi seluruh hutang perusahaan.
Keberlanjutan Usaha
Pendapatan perusahaan dibedakan menjadi 5 segmen :
1. Pendapatan sewa di 3 mal
2. Penjualan tanah
3. Penjualan rumah tapak
4. Penjualan apartemen
5. Penjualan ruko dan kios
Jika mau disederhanakan lagi, pendapatan EMDE berasal dari 3 sumber : sewa di 3 mal, penjualan lahan kosong, dan penjualan produk di 13 proyek berjalan. Mari kita lihat satu per satu :
– Pendapatan sewa menjadi pendapatan rutin setiap tahun dengan nilai 55 – 78 milyar rupiah per tahun selama 5 tahun terakhir. Walaupun menghadapi tantangan sepinya penyewa karena lesunya industri mal, sumber pendapatan ini masih dapat diharapkan dalam beberapa tahun ke depan.
– Penjualan lahan kosong tidak bisa dipastikan. Umumnya ada sedikit penjualan dalam 1 tahun, namun terkadang ada penjualan jumbo seperti yang terjadi tahun 2024 ketika perusahaan menjual lahan kosong senilai 1,23 trilyun rupiah.
– Penjualan produk dari berbagai proyek masih berjalan walaupun nilainya tidak besar. Ada di kisaran 13 – 59 milyar rupiah dalam 5 tahun terakhir.
Dengan berbagai kondisi diatas, walaupun perusahaan menghadapi tantangan yang berat, saya menganggap keberlangsungan usaha EMDE cukup baik. Kuncinya memastikan tidak ada proyek yang mangkrak karena kendala pendanaan.
Stabilitas Nilai Buku
Tanggal 1 Januari 2021 EMDE melakukan revaluasi aset 3 mal dari 272 milyar jadi 1,83 trilyun. Akibatnya nilai buku melonjak dari Rp163 ke Rp503. Dengan alasan ini akan lebih baik jika kita melihat stabilitas nilai buku dari tahun 2021 saja.
Histori nilai buku EMDE tahun 2021 – 2024 :
2021 : 503
2022 : 483
2023 : 403
2024 : 559
Dari tahun 2021 – 2023, perusahaan terlihat kesulitan dengan berbagai proyek yang sedang berjalan. Hal ini dapat dilihat dari nilai buku yang terus menurun, menandakan kerugian dalam operasional. Tahun 2024 nilai buku naik signifikan karena penjualan lahan kosong senilai 1,23 trilyun rupiah. Penjualan dilakukan karena likuiditas yang sangat kering sementara ada hutang jatuh tempo yang harus dibayar.
Saya memandang stabilitas nilai buku saat ini cukup aman walaupun ada peluang besar terjadi penurunan karena kerugian operasional.
Histori Harga Saham
Sejak tahun 2021, harga saham EMDE berada dalam rentang berikut :
2021 : 160 – 202
2022 : 120 – 200
2023 : 101 – 200
2024 : 77 – 248
2025 : 81 – 136
Dari tahun 2021 sampai 2023, harga saham EMDE selalu ada di titik maksimal Rp200 sementara harga terendah terus menurun dari tahun ke tahun. Tahun 2024 harga saham mengalami kenaikan sampai Rp248 karena sentimen penjualan tanah, lalu turun kembali hingga kebawah Rp100.
Histori PBV Terendah
Histori PBV terendah EMDE dari tahun 2022 :
2022 : 0,25
2023 : 0,22
2024 : 0,19
2025 : 0,14
Sama seperti siklus harga saham, PBV EMDE juga mengalami penurunan dari tahun ke tahun.
Kelebihan dan Kelemahan
Mengupas EMDE dari berbagai sudut pandang dapat memberikan gambaran tentang kelebihan dan kelemahan perusahaan.
Beberapa kelebihan perusahaan yang menjadi daya tarik untuk membeli saham EMDE diantaranya :
1. Perusahaan memiliki aset 3 mal dengan nilai yang lumayan tinggi. Dengan harga saham EMDE sekarang di angka Rp90, market cap EMDE sebesar 301 milyar. Itu hanya 20% dari nilai 3 mal yang 1,5 trilyun.
2. Resiko gagal bayar hutang relatif kecil. Hutang terbesar kepada Gold Triumph Venture, Inc jatuh temponya masih 9 tahun lagi.
3. Harga saham saat ini sedang dalam penurunan dan ada di bawah secara histori. Begitu juga dengan PBV-nya yang ada di sekitar 0,15.
Namun jika investor memutuskan membeli saham EMDE, ada beberapa kelemahan yang perlu diperhatikan :
1. Aset lahan kosong banyak yang bersengketa di pengadilan
2. Likuditas perusahaan agak keteteran. Saat ini lumayan longgar paska penjualan tanah senilai 1,23 trilyun. Namun bisa jadi likuiditas akan kembali kering dalam beberapa tahun ke depan.
Waktu Beli dan Waktu Jual
Dengan melihat histori harga saham dan PBV, walaupun harga saham terus mengalami penurunan dalam 4 tahun terakhir, ada peluang mendapatkan profit jika kita bisa membeli di harga bawah. Saya berpandangan pembelian bisa dilakukan ketika PBV ada dibawah 0,14 atau harga saham dibawah Rp87. Katakanlah di kisaran Rp80 – Rp87.
Jika pembaca tidak ingin terlalu lama memegang EMDE, penjualan bisa dilakukan di harga Rp100 – Rp105. Tingkat keuntungan 15% – 20% ini akan didapat dalam jangka pendek, beberapa bulan saja. Namun, jika ingin menargetkan keuntungan 2 kali lipat, histori menunjukkan hal tersebut dapat dicapai dalam kurun 1 – 2 tahun.
Jangan lupa selama memegang EMDE kita harus tetap memantau 13 proyek yang sedang berjalan. Jika ada yang mangkrak karena masalah pendanaan, ini menjadi peringatan serius. Jika likuiditas tidak bisa mendanai proyek, apalagi untuk membayar hutang ke Gold Triumph Venture, Inc. Segera hitung ulang posisi kita di EMDE. Jangan ragu untuk menjual meskipun rugi kalau memang resikonya meningkat tajam.